物(wù)業公(gōng)司最近幾年深受資本市場喜愛，利好的消息也不少。

2021年初，住建部、發改委、銀保監會等十部門發布文(wén)件，大力支持物(wù)業管理(lǐ)企業規範化、智慧化發展，鼓勵有(yǒu)條件的物(wù)業服務(wù)企業向養老、托幼、家政、文(wén)化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物(wù)業服務(wù)+生活服務(wù)”模式。

截止該文(wén)件發布次日收盤，在A股和港股42家上市物(wù)業公(gōng)司中(zhōng)，有(yǒu)41家出現股價上漲，總市值達7181.6億元，較前一交易日增加842.8億元!

然而關于物(wù)業未來的發展和價值判斷，投資市場和業内均出現了明顯的分(fēn)化。

一

物(wù)業行業的黃金時代

自2014年彩生活上市後，物(wù)業公(gōng)司們開始紛紛擁抱資本市場。

僅2014-2018年上半年，新(xīn)三闆物(wù)業管理(lǐ)行業定向增發募集資金金額累計達8.99億元;8家赴港上市的物(wù)業公(gōng)司募集資金總額均過億，其中(zhōng)，雅生活服務(wù)近40億元，碧桂園服務(wù)以介紹形式上市，2019年初融資超11億元。

2018年，6家物(wù)業公(gōng)司上市，其中(zhōng)5家選擇了港股上市。

2019年，風口越來越明顯，一方面多(duō)達12家物(wù)業公(gōng)司上市，另一方面物(wù)業闆塊漲勢喜人。

據Wind數據顯示，2019年新(xīn)城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、中(zhōng)海物(wù)業、碧桂園服務(wù)分(fēn)别上漲222%、199%、161%、116%、112%。

2020年，更是多(duō)達18家物(wù)業公(gōng)司上市，數量創新(xīn)高!其中(zhōng)A股1家，港股17家。

然而，2020年既是截至目前物(wù)業公(gōng)司上市數量的最高峰 ，也是行情明顯分(fēn)化的開端。

數據來源于wind，截至2020年12月30日股市收盤

房企50強中(zhōng)，除萬科(kē)、龍湖(hú)等極少數房企外，其他(tā)幾乎都已經或正在分(fēn)拆物(wù)業闆塊密集步入資本市場。而2020年，也有(yǒu)數家物(wù)業公(gōng)司上市即遭遇股價破發，部分(fēn)物(wù)管公(gōng)司的股價表現疲弱，但有(yǒu)的公(gōng)司卻依然保持了強勁的增長(cháng)，股價創新(xīn)高。

總體(tǐ)而言，如房企一樣 ，物(wù)業公(gōng)司的龍頭企業聚集效應也越來越明顯。

但資本和機構看好的物(wù)業公(gōng)司也并非僅僅局限于規模和體(tǐ)量，反而更加看重物(wù)業公(gōng)司對未來發展方向的選擇。

近期，大和發表行業研報稱，因政策利好等因素，對物(wù)業闆塊保持樂觀看法，首選碧桂園服務(wù)(6098.HK)和雅生活服務(wù)(3319.HK)。

今年1月下旬，碧桂園服務(wù)的市值突破2000億港元大關,成為(wèi)物(wù)管行業第一家市值超兩千億港元的物(wù)業公(gōng)司，加之背靠“宇宙房企”，大和的第一個判斷很(hěn)好理(lǐ)解，為(wèi)何第二個看好的是雅生活服務(wù)?

二

後藍海時代的突圍秘笈

實際上，對于未來的發展方向，尤其是所謂的後藍海時代，該往哪個方向發力，龍頭企業們也意見不一。

典型如2020年11月萬科(kē)物(wù)業公(gōng)司的更名(míng)。

萬科(kē)的危機感一直很(hěn)強，從房企的“活下去”“去地産(chǎn)化”到萬科(kē)物(wù)業未來的競争對手不是物(wù)業公(gōng)司，而是科(kē)技(jì )公(gōng)司的下沉!

幾乎每一次看上去都是語不驚人死不休，背後的邏輯是企業未來發展道路的不同選擇。

在萬科(kē)看來，科(kē)技(jì )公(gōng)司的下沉才是最可(kě)怕和需要提前應對的，因此先從改名(míng)、改戰略開始，将原來的萬科(kē)物(wù)業公(gōng)司更名(míng)為(wèi)萬物(wù)雲空間科(kē)技(jì )服務(wù)公(gōng)司(簡稱“萬物(wù)雲”)。

定位的業務(wù)闆塊也很(hěn)“玄”，分(fēn)别是空間(Space)、科(kē)技(jì )(Tech)和成長(cháng)(Grow)。

但是萬科(kē)物(wù)業改名(míng)的落腳點是做“城市空間科(kē)技(jì )服務(wù)平台型公(gōng)司”，翻譯成大白話就是要做物(wù)業行業裏面的“貝殼找房”。

一家營收超百億的物(wù)業公(gōng)司，卻要“去物(wù)業化”，業内對未來發展方向的觀念撕裂程度可(kě)見一斑。

如果說萬科(kē)的選擇是“上天”，另一家龍頭物(wù)業公(gōng)司保利則是選擇了完全不同的道路“下沉”。

保利物(wù)業在去年底接受媒體(tǐ)訪問時，談及未來的發展，認為(wèi)要抓住黃金時代，要做大物(wù)業和軟基建。

簡單來說，就是既要拓寬物(wù)業管理(lǐ)的硬空間範圍，又(yòu)要搞好軟服務(wù)，尤其是公(gōng)共服務(wù)。這也是大部分(fēn)物(wù)業公(gōng)司普遍選擇的道路。

圖片來源|中(zhōng)物(wù)研協

而被包括大和在内 ，受到超過30家賣方機構看好的雅生活服務(wù)卻選擇了第三條道路： 成為(wèi)依托“人才+科(kē)技(jì )+資本”的平台型企業，突破服務(wù)邊界。

簡單概況就是不做單一選擇，而是大步往前，既打造平台又(yòu)不斷拓寬服務(wù)業态，創新(xīn)軟服務(wù)。

2018年雅生活在上市之初，就提出了擁抱科(kē)技(jì )、提升服務(wù)質(zhì)量，打造具(jù)備國(guó)際一流标準的綜合性現代服務(wù)管理(lǐ)平台。

做平台的思路提出後，3年内，雅生活默默付諸行動，到2021年，旗下已有(yǒu)20+子品牌，實現了全業态覆蓋，在各細分(fēn)領域占據龍頭地位。

而在延伸業态及規模發展方面，雅生活也是保持了一貫的行動派作(zuò)風。

對比保利物(wù)業和雅生活服務(wù)2020的半年報來看，在公(gōng)共服務(wù)方面，兩者幾乎旗鼓相當。截至2020年6月底，兩家公(gōng)司在公(gōng)共服務(wù)領域的在管面積均接近160百萬平方米。然而雅生活并非一開始就具(jù)有(yǒu)綜合業态服務(wù)的基因。

相比大部分(fēn)上市物(wù)業公(gōng)司依賴于房企母公(gōng)司或兄弟(dì)公(gōng)司的情況，雅生活上市之初就很(hěn)不一樣。

雅生活背後有(yǒu)雅居樂和綠地控股兩大頭部房企，上市後以“雅居樂物(wù)業”和“綠地物(wù)業”雙品牌發展。

但雅生活并不止步于此，而是一開始就注重培育自身的造血能(néng)力，積極尋求市場化發展和行業整合機會，緻力于打造綜合性現代服務(wù)管理(lǐ)平台。

2019年，雅生活宣布收購(gòu)中(zhōng)民(mín)物(wù)業及新(xīn)中(zhōng)民(mín)物(wù)業，成為(wèi)目前物(wù)管行業内最大的一宗收并購(gòu)。而雅生活看重的正是中(zhōng)民(mín)物(wù)業在業内罕見的覆蓋全業态、貫穿全産(chǎn)業鏈的綜合性。

中(zhōng)民(mín)物(wù)業旗下不僅有(yǒu)深圳龍城、上海明華等全國(guó)知名(míng)物(wù)業品牌，其在管項目包括上海虹橋樞紐中(zhōng)心、中(zhōng)華藝術宮、上海國(guó)際賽車(chē)場、上海清算所、深圳市民(mín)中(zhōng)心等多(duō)個城市地标。

同時，此舉助力雅生活管理(lǐ)面積突破5億平方米大關，更重要的是實現了延伸至公(gōng)共服務(wù)、城市服務(wù)方面的轉型和升級。

據雅生活2020半年報披露，第三方物(wù)業開發商(shāng)項目面積占比已高達81.1%，其市場化發展程度可(kě)見一斑。

同時，雅生活旗下已有(yǒu)20+品牌和形成了物(wù)業服務(wù)、公(gōng)共服務(wù)、資産(chǎn)管理(lǐ)、社區(qū)商(shāng)業、城市服務(wù)五大産(chǎn)業闆塊，實現了綜合性現代服務(wù)管理(lǐ)平台的建造。

三

下一個風口

克而瑞的一份研究報告指出，未來衡量物(wù)企估值潛力，将進入第三階段，在規模基礎之下，城市深耕度、城市綜合服務(wù)等特色業務(wù)或将推升企業優勢标簽乃至估值。

其他(tā)機構也有(yǒu)類似的看法，判斷更加明确。

華泰證券的研報曾預判，城市服務(wù)領域有(yǒu)望進一步打開物(wù)管行業空間，提升未來3-5年的增長(cháng)韌性。

物(wù)業行業的下一個風口毋庸置疑已經顯現，那就是城市服務(wù)領域。

碧桂園服務(wù)、萬科(kē)物(wù)業、龍湖(hú)智慧服務(wù)、保利物(wù)業等頭部物(wù)業公(gōng)司也在2020年紛紛加速布局城市服務(wù)。

而在下一個風口面前，雅生活頗具(jù)有(yǒu)先發優勢。

在前仆後繼的上市物(wù)業公(gōng)司中(zhōng)，除了大和研報的看好外，今年1月，富瑞及中(zhōng)信裏昂将雅生活目标價分(fēn)别升至58.45及51.10港元，彙豐、摩根大通、美銀證券、中(zhōng)金等機構均重申買入或跑赢大市評級。

資産(chǎn)市場常說，股價反映的是投資者預期。多(duō)家機構将雅生活的目标價調高，大概除了其上市後的穩定優異往績外，更加看重的雅生活在行業未來發展方向上的布局發展速度。

自2018年上市以來，雅生活的發展勢頭良好。2017年-2019年，雅生活的收入和淨利潤複合年增長(cháng)率分(fēn)别為(wèi)70.6%和107.4%。在《2019年上市物(wù)企經營能(néng)力榜》中(zhōng)升至第3位，在2020中(zhōng)國(guó)物(wù)業服務(wù)百強企業中(zhōng)排名(míng)第4位。

布局方面，2019年雅生活已提前行動，前文(wén)提到收購(gòu)中(zhōng)民(mín)物(wù)業，使其順利深入上海、深圳兩大一線(xiàn)城市的綜合性服務(wù)領域之中(zhōng)。

2020年，雅生活更名(míng)為(wèi)“雅生活智慧城市服務(wù)股份有(yǒu)限公(gōng)司”，戰略升級為(wèi)“智慧城市服務(wù)商(shāng)”。

相比同行，在城市服務(wù)方面，其實雅生活早有(yǒu)長(cháng)達十幾年的深耕經驗。

早在2007年，雅生活就開始涉獵城市服務(wù)，彼時在海南政府與雅居樂共同建設陵水縣清水灣項目中(zhōng)，雅生活提供了全域規劃與服務(wù)。

清水灣位于海南陵水縣東部沿海，最具(jù)識别度的是其長(cháng)達12公(gōng)裏的原生态沙灘。在其十多(duō)年的旅遊産(chǎn)業開發中(zhōng)，無論交通建設、商(shāng)業配套、旅遊資源開發，還是自然環境保護，都有(yǒu)雅生活的身影。

雅生活在當地鏈條式市政一體(tǐ)化中(zhōng)扮演了重要角色，比如城市配套規劃建設與服務(wù)運營、全智慧網格化管理(lǐ)服務(wù)、全鏈條市政環衛服務(wù)等，還在運輸、交通、海灘、景區(qū)等業态空間提供全方位的服務(wù)和運維。

如今的陵水縣經過十餘年的發展，實現了環境保護和發展齊頭并進，也由當初的濱海小(xiǎo)城變成了全國(guó)年客流量超500萬的4A級景區(qū)和全國(guó)财政收入百強縣。

雅生活在也在這座濱海城市的蛻變過程中(zhōng)，累積了豐富的深耕城市服務(wù)的寶貴經驗。在行業發展未來的賽道上積攢了先發優勢。

易居企業集團CEO丁祖昱認為(wèi)，未來1-2年，物(wù)業闆塊将釋放出千億級市場增量，城市服務(wù)闆塊更是萬億級的藍海。而已在非住宅領域積累豐富經驗，搶跑城市服務(wù)賽道的雅生活大有(yǒu)可(kě)為(wèi)，升級智慧城市服務(wù)商(shāng)後想象空間更為(wèi)廣闊，也難怪會被多(duō)家賣方機構一緻看好。